Hayek Group Real Estate Report – El Maten, July 2017

July 31, 2017

Hayek Group Real Estate Report – El Maten, 2017

Lebanon Real estate Data Report 1/25 – July 2017

July 31, 2017

القطاع العقاري والعقوبات.. خبر سارّ للراغبين في الشّراء!

July 5, 2017

American sanctions IYVJYMCOSIon Hizbollah

بينما يستمتع الكونغرس الأميركي بعطلته السنويّة في شهري تموز وآب، ينكبّ القطاع المصرفي اللّبنانيّ على العمل بغية إيجاد الحلول والمخارج المُناسبة لملفّ العقوبات الماليّة الأميركيّة التي تطال “حزب اللّه” بعد الحديث عن أنّ عمليّة التشريع ستحصل في أوائل الخريف المُقبل، في الوقت الذي يتحضّر فيه حاكم مصرف لبنان الدكتور رياض سلامة لزيارة واشنطن لمتابعة هذا الموضوع. وبعد تواتر معلومات خاصّة لـ “ليبانون ديبايت”، تفيد أنّ القطاع العقاري قد يهتزّ بدوره نتيجة هذه العقوبات ويشهد انهياراً لافتاً، أجرى الموقع حديثاً مع الخبير في قطاع البناء المُهندس عبداللّه حايك، للوقوف أكثر على التطوّرات التي قد يشهدها القطاعين المصرفي والعقاري تزامُناً مع التحرّك الأميركي المُنتظر.

حايك أكّد أنّنا “لا نتوقّع أن تؤثّر أيّة عقوبات ماليّة أميركيّة على “حزب الله” على قطاع البناء، لأنّها تأتي بشكلٍ خاصّ على أفرادٍ في الحزب أو مؤسسّات محدّدة بالذات، وهذا لا يؤثّر على أسعار العقارات لأنّ حركة البيع بالإجمال منذ عام 2014 لغاية شهر حزيران من عام 2017، حدّدت بنسبة 90% منها في المتن، كسروان، عاليه، بعبدا، وبيروت، وغيرها وهي مناطق غير خاضعة للحزب وبعيدة من السّوق الذي يتواجد فيه حزب الله”.


وأشار إلى أنّ “الجسم المصرفيّ في لبنان، مُعتاد على الصمود حتّى في أصعب الظروف الأمنيّة والسياسيّة، بفضل صمّام الأمان الذي يتمثّل بالمصرف المركزي والحاكم الدكتور رياض سلامة، ومن غير المتوقّع أن يتأثّر القطاع بأيّة عقوبات، هو الذي استمرّ في أخطر الأزمات، والأحداث، والظروف سواء في حرب تمّوز، أو عند اغتيال الرئيس الشهيد رفيق الحريري، والفراغ في سدّة الرئاسة، وكذلك في الشلل الحكوميّ والتمديد للمجلس النيابيّ. انطلاقاً من هذه الوقائع لا أعتقد أنّ القطاع المصرفي والمالي معرّض لأي خضّة”.

وأضاف حايك: “من المُستبعد أن يشهد القطاع العقاري انهياراً في الأسعار، كما حصل في دبي وغيرها من الدول والسّبب بسيط، ففي دبي، نرى أنّ الدولة أو القطاع العام يتدخّل في قطاع البناء، الأمر الذي لا ينطبق على لبنان، حيث القطاع العام لا يلعب أي دورٍ على صعيد قطاع البناء. لذلك، أثبت القطاع الخاصّ قدرته على التماسك، في ظلّ انهيار المؤسسّات العامّة والفراغ الرئاسي. وعلى الرّغم من كلّ المشاكل، ما يزال القطاع الخاصّ هو المؤتمن على صمود قطاع البناء، ما يحول دون أن تؤثّر أيّة خضّة سياسيّة أو عقوبات أميركيّة على القطاع”.

وفي سياقٍ متّصل، طمأن الحايك بأنّ “لا انهيار في أسعار العقارات على صعيد لبنان، في المدى المنظور على الأقلّ، وذلك بفضل قدرة القطاع الخاصّ على امتصاص الأزمات والتكيّف مع تقلّبات السّوق. علماً أنّ هناك أموراً كثيرة تؤدّي إلى إنعاش هذا القطاع وهي بيد الإدارة، والمؤسّسات الرسميّة والحكومة والوزارات المختصّة. ولكن في ظلّ الفساد المستشري في الإدارات، نستبعد أي دعم من الحكومة للقطاع الخاصّ بغية تماسك قطاع البناء”.

وشدّد على أنّه “لا شكّ أنّ حركة البناء بدأت تتدنّى منذ عام 2014، وبلغت ذروتها سنة 2015، ولكن بما أنّ السّوق لم يتأثّر، عاد النشاط عام 2016 بعدما زادت الحركة حوالي 40%، لكن لا شكّ أنّه في 2015 نزلت حركة البناء بشكلٍ كبير. أمّا الآن فالسّوق ما يزال مُتماسكاً، ولا نرى أي مؤشّر لإمكانيّة حصول نشاطٍ غير اعتيادي في حركة البيع في ظلّ تردّي القدرة الشرائيّة لذوي الطبقة الوسطى والمحدودة ولعدم وفرة السّيولة من الخارج. لكن في المُقابل، يُتَوقّع أن تبقى الأسعار على حالها، ما يجعل من “السّوق العقاري” مناسب جداً لمن يرغب في الإقدام على عمليّة الشراء، إذ لم نشهد مثل هذا التحسّن في الأسعار لصالح الشّاري منذ عام 2012″.

وختم حايك بالإشارة إلى أنّنا “لا نلاحظ أيّ تنسيقٍ بين الإدارة والدولة والقيّمين على قطاع البناء، خصوصاً بين الجمعيّات والنقابات والمصارف المعنيّة، ومن المؤسف أيضاً، أنّ الإدارة تملك أرقاماً وداتا معلومات عن قطاع البناء، ومع ذلك فهي لا تعمد إلى نشرها، ولا تدع أحداً ينشرها، ما يصعّب الأمر على الخبراء الاقتصاديّين لناحية إعطاء نظرة اقتصاديّة علميّة صحيحة عن قطاع البناء، فما من أرقام في يديهم وهذه مشكلة كبيرة، يجب أن تحلّ لمساعدة قطاع البناء. لذا يجب جمع كافّة المعلومات سواء الموجودة مع نقابة المهندسين، الدوائر العقارية، وزارة العدل، النقابات المختصّة، شركة الكهرباء أو مؤسسّة المياه، بغية وضعها في سلّة واحدة، للحصول على تحليل يرتبط بقطاع البناء، من شأنه أن يُساعد المُستثمر في إنشاء البناء المناسب، بالمكان المُناسب، وفق المساحات المناسبة، وبمواصفات وأسعار مقبولة من السّوق”.

ريتا الجمّال ليبانون ديبايت

2017 – تموز – 05

Lebanon Real Estate Trends 2012-2016

April 23, 2017

Real Estate Data Analysis Lebanon,

Lebanon’s Diplomatic City

March 9, 2017

Traditional real estate development strategies are difficult to apply in a country like Lebanon; instead new visionary tactics should be designed by government planners to lead the private sector into a healthy and productive building sector. North Maten Coastal stretch from Sin el Fil to Dbayeh represents a promising development zone for a diplomatic community…

http://hayekgroup.com/upload/Diplomatic%20Waterfront%20City.pdf

 

Abdallah Hayek, PE

Beirut March 13, 2017

How is it possible ?

July 7, 2016

http://hayekgroup.com/wp-content/uploads/2016/07/July-NL-How-is-it-possible.pdf

Hayek Group listed among top 5 Lebanese development firms

December 7, 2015

Hayek Group listed among top 5 Lebanese development firms

Source: Hayek Group listed among top 5 Lebanese development firms

Hayek Group listed among top 5 Lebanese development firms in 2015

December 7, 2015

Hayek Group listed among top 5 Lebanese development firms

Ritz Banc Group, USA & Hayek Group, Lebanon

October 24, 2014

Ritz Banc Group

Washington D.C. October 24, 2014

JV Ritz Banc Group & Hayek Group

Ritz Banc Group (RBG), Wash. D.C. USA proudly announces a joint venture with Hayek Group, Beirut Lebanon to pursue and invest in US real estate opportunities as a diversification strategy for Middle East investors.

According to the Association of Foreign Investors in Real Estate (AFIRE) 2014 annual survey, the United States remains the most stable and secure country for real estate investments by a wide margin of more than 50 percentage points over the second country, Germany. In addition, the U.S. is the country providing the best opportunity for capital appreciation.

This joint venture offers a unique gateway for Middle East capital to co-invest in U.S. real estate by providing access to vertically integrated investment and property management platform creating an “operator” vs “capital” allocator. Our investors diversify their portfolios and currency hedge by investing in relative low risk assets with current yields. In addition, RBG seasoned legal and tax team makes sure that every transaction is paired with the optimal legal structure through an internally managed tax efficient investment vehicle.

RBG has been very active on the East Coast of the United States and sources deals from Boston all the way down to Texas. Our main asset classes that we currently invest in are Multifamily, Office, Industrial and Hotels. RBG strong relationships with the country’s top operators and capital markets players gives us a competitive edge by implementing a solid internal investment process and hands on asset management approach.

Kindest regards,

Nasr EL Hage Jr.

Managing Director

Ritz Banc Group

Property Mass Appraisal

April 3, 2014

Real estate valuation needs new methodology to accommodate the advanced investment analysis and techniques. In the absence of public sales comparable data and cost analysis depending on investments made to residential projects, Mass Appraisal Systems would be a perfect tool for making a valuation of land and blocks of buildings.

Definition of Mass Appraisal Systems:

Mass appraisal is a systematic appraisal of groups of properties as of given date using standardized procedures and statistical testing, unlike single-property appraisal, it requires the development of a valuation model capable of replicating the forces of supply and demand over a large area where appraisal judgments are related to groups of properties rather than to single properties.

Data collection, analysis and maintenance are the most costly features of mass appraisal systems. Design decisions made in this area will, more than anything else, determine the operating costs of the system. Property characteristic data are used in the valuation system to conduct research and to generate values, and in the sales analysis system to stratify properties for ratio studies and to identify and list comparable sales.

The sales analysis system has components for sales data collection, sales screening and processing, ratio studies, and sales reporting. Ratio studies, the primary product of this system, generally provide the best available measures of appraisal performance and are a valuable tool for monitoring appraisal results, adjusting valuations to the market, and assisting planning and management.

The valuation system consists of mass appraisal applications of the sales comparison, cost, and income approaches to value while the administrative system is composed of a variety of functions and activities subject to varying degrees of automation.

PRINCIPLES OF MASS APPRAISAL

Mass appraisal builds on the same basic principles as single-property appraisal. Because it involves the appraisal of many properties as of a common date, however, mass appraisal techniques emphasize equations, tables, and schedules, collectively called models.

The general model structure in mass appraisal is open, flexible, and reflects the market. However, software that will calibrate the general model structure is just beginning to be widely used. For this reason, model builders often use two simpler structures, additive and multiplicative. A hybrid model is one that incorporates both additive and multiplicative components; this model is similar to the additive model but incorporates multiplicative neighborhood variables. This allows the model builder to hypothesize, for example, that location in a desirable neighborhood will increase the value of a large, well-built house more than that of a smaller and less-well-built one.

Model specification is the first task in building models. The designing of the models must be based on economic and appraisal theory, and market analysis. Models constructed should represent the forces of supply and demand in particular zone. Only accurate and explainable models would provide good bases for defensible values when defining particular investment strategy.

Selection of Property Characteristics Data

Property characteristics to be collected and maintained should be based on the following:

  • Factors that influence the market in the locale in question
  • Requirements of the valuation methods that will be employed
  • Requirements of classification and property tax policy
  • Requirements of other governmental and private users
  • Marginal benefits and costs of collecting and maintaining each property characteristic.

The following property characteristics are usually important in predicting residential property values:

Improvement Data

  • Living area
  • Construction quality or key components thereof (foundation, exterior
    wall type, and the like)
  •  Effective age or condition
  • Building design or style
  • Secondary areas including basements, garages, covered porches, and          balconies
  • Building features such as Bath rooms and AC
  •  Significant detached structure including guest house, swimming pool, play  ground

Land Data:

  • Lot size
  • Available public utilities (Sewer, Water and Electricity)
  • Location Data
  • Market area
  • Sub-Market area or neighborhood
  • Site amenities, special views
  • External nuisances, (Heavy traffic, airport noise or proximity to commercial uses)

Data Collection

Collecting property characteristics data is a critical phase of reappraisal. A successful data collection program requires clear and standard coding and careful monitoring through a quality control program, the development and the use of a data collection manual is essential to achieving accurate and consistent data collection.

Valuation

Mass appraisal analysis begins with assigning properties to use classes or strata based on highest and best use, which normally equates to current use. Zoning and other land use controls normally dictate highest and best use of vacant land. In the absence of such restrictions, the evaluator must determine the highest and best use of the land by analyzing the four components—legally permissible, physically possible, appropriately supported, and financially feasible—thereby resulting in the highest value.

Finally, Local authorities and financial institutes  are faced by a deadlock of non-consistent valuations, due to the absence of an up-to-date techniques used in valuation processes. Mass Appraisal Systems could help local authorities and municipalities to analyze sectors or streets as investment guidance.

Abdallah Hayek PE

CEO

Hayek Group LLC

Beirut April 1, 2014

References:


– International Association of Assessing Officers
, -IAAO

 – Appraisal Institute – AI

Mass Appraisal of Real Property [Gloudemans1999, chapter 3]

Fundamentals of Mass Appraisal [Gloudemans and Almy 2011, 178–180].)

DAIVA BRUKŠTAITIENĖ, Vilnius Gediminas Technical University, Lithuania


%d bloggers like this: